Inclusions et exclusions dans la promesse d'achat à Candiac : bien documenter ce qui se vend

Pourquoi les inclusions et exclusions méritent toute votre attention

Vous préparez la vente de votre maison à Candiac et vous vous demandez si votre réfrigérateur, votre spa ou vos stores font partie de la transaction ? C'est une question que de nombreux vendeurs négligent jusqu'au moment de signer la promesse d'achat, et c'est souvent là que les malentendus surgissent. Prendre le temps de bien documenter ce qui reste et ce qui part avec vous, dès le début du processus, vous protège et simplifie la négociation avec l'acheteur.

En immobilier au Québec, la distinction entre ce qui est « attaché » à la propriété et ce qui ne l'est pas a des conséquences directes sur le contenu de votre contrat de courtage et sur la promesse d'achat. Voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer.

Ce qui est automatiquement inclus dans la vente

Selon l'OACIQ, les installations faisant partie intégrante de l'immeuble, comme les équipements de chauffage, d'électricité ou d'éclairage, sont automatiquement incluses dans la vente selon le Code civil du Québec, sauf si le vendeur les exclut explicitement.

Concrètement, cela signifie que les éléments suivants sont généralement considérés comme faisant partie de la propriété :

• Les luminaires fixés au plafond ou aux murs
• La fournaise et le système de ventilation intégré
• Les stores et rideaux fixés de façon permanente
• Les encastrés et les thermostats muraux
• Les cabanons ancrés au sol

Si vous souhaitez conserver l'un de ces éléments, vous devez l'exclure explicitement dès la mise en marché, idéalement avant même les premières visites. Attendre la promesse d'achat pour annoncer que vous emportez le lustre de la salle à manger peut créer une friction inutile avec un acheteur qui s'y attendait.

Les biens non permanents : inclure ou exclure, à vous de décider

Tout ce qui n'est pas rattaché de façon permanente à l'immeuble peut être inclus ou exclu selon votre souhait. Pensez aux électroménagers (réfrigérateur, laveuse, sécheuse), au spa, au cellier, aux meubles de patio ou encore aux rideaux amovibles. Ces biens doivent être identifiés clairement dans les documents transactionnels, y compris la couleur, la marque et le numéro de série.

Ce niveau de précision peut sembler excessif, mais il évite des disputes au moment de la remise des clés. Un acheteur qui croyait recevoir un réfrigérateur en acier inoxydable de marque précise et qui trouve un modèle différent aura des motifs légitimes de se plaindre si la description était vague.

Voici quelques bonnes pratiques pour documenter ces biens :

• Faites une liste complète de tous les biens que vous souhaitez inclure ou exclure, pièce par pièce.
• Notez la marque, le modèle et, si possible, le numéro de série de chaque appareil inclus.
• Prenez des photos datées de l'état des biens au moment de la mise en marché.
• Communiquez vos décisions à votre courtier immobilier avant la signature du contrat de courtage, afin qu'elles soient inscrites dès le départ sur la fiche descriptive.

Les équipements loués ou financés : un piège à éviter

C'est l'un des points les plus souvent oubliés par les vendeurs. Les équipements en location ou achetés à crédit, par exemple un chauffe-eau, un système d'alarme télésurveillé ou une thermopompe, n'appartiennent pas au vendeur. Ils doivent donc être exclus de la vente, ou leur contrat doit pouvoir être pris en charge par l'acheteur, ce qui doit être vérifié et indiqué par écrit.

Avant de mettre votre propriété en marché, vérifiez pour chaque équipement :

• S'il vous appartient entièrement ou s'il est encore financé ou loué
• Les conditions de résiliation ou de transfert du contrat
• Les frais éventuels liés à ce transfert

Votre courtier immobilier peut vous aider à dresser cet inventaire et à formuler les clauses appropriées dans le contrat de courtage. Cela évite des surprises désagréables lors de la signature chez le notaire.

Le rôle du contrat de courtage et de la fiche descriptive

Le courtier du vendeur inscrit les inclusions et exclusions au contrat de courtage et à la fiche descriptive. Il est important de savoir que, selon le formulaire de contrat de courtage vente, les biens inclus sont vendus « sans garantie légale de qualité aux risques et périls de l'acheteur ». Cela signifie que si un électroménager inclus tombe en panne peu après la transaction, l'acheteur ne pourra généralement pas se retourner contre vous pour ce motif.

Cette précision a deux implications pratiques pour vous en tant que vendeur :

• Vous n'avez pas à garantir le bon fonctionnement des biens inclus, mais vous devez tout de même les décrire honnêtement et ne pas dissimuler un défaut connu.
• L'acheteur, de son côté, a intérêt à vérifier l'état des biens inclus avant de signer, ce qui peut faire l'objet d'une inspection ou d'une condition dans la promesse d'achat.

Pour en savoir plus sur le processus de vente dans son ensemble, consultez la page dédiée aux vendeurs de Francis Lavoie Courtier Immobilier.

Les erreurs les plus courantes et comment les éviter

Sur le terrain, les malentendus autour des inclusions et exclusions reviennent régulièrement. Voici les situations les plus fréquentes et les façons de les prévenir :

• Oublier de mentionner un bien exclu lors des visites : si un acheteur visite votre maison et tombe amoureux du spa, puis découvre à la promesse d'achat qu'il est exclu, la négociation peut se compliquer. Informez votre courtier immobilier dès le départ pour que l'exclusion figure sur la fiche descriptive visible par tous.
• Remplacer un bien inclus avant la remise des clés : si vous avez inclus un luminaire spécifique et que vous le remplacez par un modèle moins coûteux avant de partir, cela peut constituer un manquement à vos obligations. Conservez les biens inclus en place jusqu'à la remise des clés.
• Ne pas vérifier le statut des équipements loués : comme mentionné, un équipement loué ne vous appartient pas. Vérifiez systématiquement avant de l'inscrire comme inclusion.
• Descriptions trop vagues : « réfrigérateur inclus » sans autre précision peut mener à des désaccords. Soyez précis dans chaque description.

Si vous envisagez de vendre votre propriété à Candiac et souhaitez être accompagné dans cette démarche, vous pouvez également consulter les propriétés actuellement disponibles pour mieux comprendre comment les fiches descriptives sont structurées dans votre secteur.

L'essentiel à retenir avant de signer

Bien documenter les inclusions et exclusions dès le début de votre démarche de vente, c'est vous épargner des discussions inutiles et protéger la relation avec votre acheteur. Faites l'inventaire de vos biens pièce par pièce, vérifiez le statut de vos équipements loués ou financés, et communiquez vos décisions à votre courtier immobilier avant même les premières visites. Un dossier clair et précis, c'est une transaction qui se déroule sereinement jusqu'à la remise des clés.

Vous préparez la vente de votre propriété à Candiac et vous voulez vous assurer que chaque inclusion et exclusion est bien documentée dès le départ ? Contactez Francis Lavoie, votre courtier immobilier, pour dresser ensemble un inventaire clair et structurer votre dossier de vente sans mauvaises surprises.